房地產行業專題研究：景氣低位分化加速，優質房企毛利率率先回升.pdf

房地產行業專題研究：景氣低位分化加速，優質房企毛利率率先回升。

報表端：業績弱勢延續，房企持續分化

2025 年前三季度，23 家樣本房企營業收入同比下降 12.5%，降幅較 2024 年全年收 窄；歸母凈利潤同比下降 161.6%，利潤端仍承壓，濱江集團、城建發展實現正增 長，中華企業實現扭虧為盈；整體毛利率為 13.0%，較 2024 年全年下降 0.3pct， 央國企毛利率有所回升；整體銷管費用率為 5.5%，較 2024 年全年下降 0.1pct； 合約負債總額為 12069 億元，同比下降 28.7%，合約負債對營業收入的覆蓋倍數整 體降至 1.4 倍；資產總額降至 7.4 萬億元，同比下降 10.5%；資產負債率為 77.0%， 同比上升 0.7pct，房企繼續縮表，行業分化加速。

經營端：銷售承壓走弱，土地市場提質縮量

2025 年前三季度，全國商品房累計銷售金額同比下降 7.9%，累計銷售面積同比下 降 5.5%，降幅較 2024 年全年有所收窄。百強房企銷售金額累計 24948 億元，同比 下降 12.8%。分梯隊來看，TOP10 房企銷售金額為 12102 億元，同比下降 11.7%， 其中建發房產、中國金茂、越秀地產實現逆勢增長，分別同比增長 12.1%、27.3% 和 2.0%。根據中指院數據，2025 年 1-9 月，全國 300 城宅地累計成交面積為 29766 萬平方米，同比下降 7.6%，累計成交金額為 13304 億元，同比上漲 11.9%。頭部 央國企和改善型房企拿地表現較為穩健，中海地產、綠城中國、保利發展等繼續積 極補倉優質地塊，拿地策略聚焦核心城市。

融資端：融資環境邊際改善，央國企更具優勢

2025 年房企債券發行規模止跌回升，市場信心逐步修復。根據中指院數據，2025 年 1-9 月房企累計發行債券總額同比增長 3.9%，房企債券平均發行利率持續下行， 由 2021 年的 5.5%降至 2025 年上半年的 2.8%，7 月、8 月進一步降至 2.5%，9 月 小幅回升至 2.7%。截至 2025 年 9 月末，房企債券余額為 21409 億元，其中信用債 占比 70.4%。2025 年第四季度到期債券余額為 1430 億元，2026 年到期規模達 6641 億元，仍面臨較大償債壓力。分企業來看，世茂集團、華潤置地、保利發展債券余 額居前，行業流動性分化態勢延續。