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房地產行業數據背后的地產行業圖景：關注非熱門城市的新房供需新格局。樓市持續筑底，高基數下同比承壓。今年下半年以來，銷售量價明顯回落， 疊加上年高基數影響，四季度地產銷售同比壓力明顯增大。2025 年 1-10 月， 全國商品房銷售額同比-9.6%，銷售面積同比-6.8%。10 月單月，商品房銷售 額同比-24%，降幅較 9 月擴大了 13pct；商品房銷售面積同比-19%，降幅較 9 月擴大了 8pct。從樣本城市高頻數據看，11 月單月，30 城新建商品房成 交面積同比-33%，降幅較 10 月擴大了 9pct；18 城二手住宅成交套數同比 -26%，降幅較 10 月擴大了 2pct。庫存壓力居高難下，開發投資加速下跌， 土拍熱度沖高回落。百強銷售較弱但拿地修復，頭部國央企繼續發力。

非熱門城市人口流出，但本地居民改善置業需求仍在。2024 年末，全國一線、 二線、三四線城市的常住人口占比分別為 6%、21%、73%，較 2010 年末分別 變動+1、+4、-5pct。一二線樓市仍有新流入人口補充剛需購買力，三四線 樓市則以本地居民的改善置業需求為主，剛需客群流失對二手房市場的影響 高于新房。三四線城市在全國新房銷售額中的占比 2015 年為 53%，2017 年 提升至 66%，隨著 2019 年以來棚改開工量下行、2021 年以來房價下跌投資 需求萎縮、2023 年以來核心城市逐漸打開限購，2024 年占比跌至 55%，雖然 新房量價尚未企穩，但由于三四線常住人口規模龐大，改善需求始終存在。 考慮到非熱門城市房價收入比已回落至合理水平，疊加改善需求本身“早買 早享受”的消費特征，非熱門城市的居住改善購房需求釋放已經條件成熟。

非熱門城市土拍競爭弱，留足房企利潤空間。2025 前 9 月，一線、二線、三 四線城市住宅用地成交總價占比分別為 19%、45%、35%，較 2019 年分別變動 +11、0、-10pct，但三四線住宅用地成交建面占比為 71%，與 2019 年持平。 一方面，三四線土拍溢價率雖然 2021 年以前不遜色于一二線，但之后明顯 下行，尤其 2024 年 10 月以來，一二線土拍溢價率沖高，涌現出一批新地王， 但三四線并無起色。另一方面，各城市土拍供應均從以郊區新城為主轉變為 以核心板塊為主，樓面價理應更貴，但三四線樓面價漲幅更少，2025 前 9 月， 一線、二線、三線城市成交樓面均價分別為 3.9、0.7、0.2 萬元/㎡，相當 于 2019 年的 2.6 倍、1.6 倍、1.3 倍。由于市場化房企普遍聚焦核心城市， 尤其央企2025前9月拿地宗數中三四線占比僅為15%，較2021年下降23pct， 非熱門城市即便供應核心城區改善地塊，即便容積率、得房率、配建指標等 已經相當放松，土拍市場依舊冷清，反而給房企留足開發利潤空間。