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房地產行業專題報告：地產周期見底判斷，指標、分歧、政策。

一、市場現狀：邊際改善下仍處左側筑底

地產行業自 2021 年起已調整 18 個季度，2026 年初核心城市二手房市場 出現邊際改善：重點 26 城 1 月二手房簽約量環比提升，廈門、南京、上 海等城市環比增速超 20%。 但是，農歷同比景氣度未超過 2025 年初水平。央行四季度儲戶調查報告 顯示，僅 8.5% 的受訪者預期未來三個月房價上漲（歷史最低），收入與就 業預期均低于 50 榮枯線，制約房價止跌回穩進程，行業仍處于左側筑底 階段。

二、核心分歧：房貸利率與租金回報率的結構性突破

市場無需等待整體租金回報率超房貸利率即可企穩：香港僅 40 ㎡以下小戶 型租金回報率（3.6%）超過當前房貸利率（3.25-3.375%），但 2025 年房 價已實現止跌回升；上海 549 個小區租金回報率超 3%（以市區老破小為 主，占比 58%），接近 2025Q4 全國房貸加權平均利率（3.06%），且 1 月 300 萬以下總價二手房成交占比達 70%，具備加速止跌條件。 房價預期修復是關鍵，其核心支撐源于城鎮化與人口、居民收入、地產流動 性三大預期，后續經濟回暖與貨幣信貸支持將加速周期見底。

三、關鍵信號：二手房掛牌量下降的多重驅動

核心城市二手房掛牌量持續下行是多重因素共同作用：上海鏈家 “房客分 離” 模式清退低效掛牌（初始推動力）、春節前季節性下架、房東長期房 價下跌后的惜售心理，疊加市場景氣度邊際改善。 2026 年第五周數據顯示，合肥、深圳、上海等多城二手房價格環比正增長， 核心城市價格企穩態勢逐步顯現，印證市場景氣度正向修復。

四、政策預判：“穩扎穩打” 而非 “強刺激”

2026 年地產政策將堅守中央經濟工作會議 “控增量、去庫存、優供給” 九 字方針：控增量體現為宏觀經濟與地產逐步脫敏（2025Q4 地產投資占固投 比重降至 17.06%）；去庫存聚焦商品房待售面積消化（住宅待售面積連續 四年同比增長），年初商業用房首付比例下調至 30% 為具體舉措；優供給 表現為新房價格增速持續好于二手房，反映供給結構優化成效。