房地產行業深度報告：小陽春深度研究三部曲上_結構分化，城市、業務、需求、量價.pdf

房地產行業深度報告：小陽春深度研究三部曲上_結構分化，城市、業務、需求、量價。2026 年地產小陽春呈現顯著結構性分化，是京滬的小陽春、二手房的小陽 春、剛需的小陽春、成交量的小陽春，而非全國的小陽春、新房的小陽春、 改善的小陽春、成交價的小陽春，全國性普漲行情尚未到來。

一、城市分化：京滬獨暖，全國平淡

全國市場：2026 年 1-2 月全國新建商品房銷售面積 9293 萬平方米（不及 2013 年同期），同比下降 13.5%，住宅銷售面積同比下降 15.9%；70 個大中 城市中僅 4 個城市二手房價格未下跌，其余 66 個城市均處下行區間。 京滬表現：今年 1-2 月北京二手房網簽 26022 套，上海 34142 套；3 月 1- 20 日北京日均網簽超 500 套，上海超 900 套，成交修復通道明確。 分化原因：京滬優質資源集中+存量房市場成熟+近期精準放松政策（放寬社 保年限、優化普宅標準等）；其他城市人口與需求支撐不足，政策效果有限。

二、業態分化：二手火熱，新房疲軟

市場表現：2026 年初至今，北京二手房網簽套數是新房的 2.07 倍，上海為 1.46 倍；全國新房銷售面積同比降 13.5%，銷售金額降幅超 20%。 新房弱勢原因：今年 1-2 月，供給端開發投資、新開工面積同比分別降 11.1%、23.1%；需求端個人按揭同比降 41.9%，實際首付比例升至 76%，杠 桿意愿低迷。 底層邏輯：二手房適配剛需“低總價、配套全、即入住”需求，新房總價偏 高+交付周期長+客群定位與剛需錯配。

三、需求分化：剛需集中，改善觀望

成交結構：2026 年 1-2 月上海 300 萬以下二手房成交占比 56.1%，同比增 長 25.2%，剛需房源成主力。 分化原因：剛需受結婚、落戶等剛性驅動，政策放松后積壓需求集中釋放； 改善需求受制于置換鏈條和居民收入預期，尚在拐點左側。

四、量價分化：量能修復，價格承壓

成交量：京滬二手房成交量階段性回升，3 月高頻數據維持高位。 成交價：2026 年 2 月，二手房價格北京環比漲 0.3%、同比降 8.4%，上海環 比漲 0.2%、同比降 6.2%；全國環比降 0.43%、同比降 6.31%，仍在下行。

五、展望

本輪行情是核心城市政策放松后剛需集中釋放的階段性行情。后續將重點 研判小陽春可持續性及向新房的傳導效應。