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華潤(rùn)萬(wàn)象生活研究報(bào)告：資源能力兼?zhèn)洌坦芪锕芡x。公司是國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商：控股股東華潤(rùn)置地持股 72%， 管理層基本是華潤(rùn)集團(tuán)老將、經(jīng)驗(yàn)豐富，公司業(yè)務(wù)發(fā)展至今已沉淀近 30 年 住宅物管和近20年商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。截至2023H1末，公司物業(yè)總在管面積3.25 億㎡，合約建面 3.80 億㎡；在管購(gòu)物中心項(xiàng)目 88 個(gè)，在營(yíng)建面 952 萬(wàn)㎡。

兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)中，住宅物管是營(yíng)收貢獻(xiàn)主力，而商寫運(yùn)管是利潤(rùn)貢獻(xiàn)主力： 2023H1，公司總營(yíng)收為 67.9 億元，毛利率 33%。其中住宅物管和商寫運(yùn)管收 入占比分別為 66%和 34%，但毛利潤(rùn)占比分別為 40%和 60%，主要因?yàn)樯虒戇\(yùn) 管毛利率 59%遠(yuǎn)超住宅物管毛利率 20%。細(xì)拆住宅物管，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、社 區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)收入占比分別為 77%、14%、9%，而毛利率分別 為 15.6%、32.4%、39.2%。細(xì)拆商寫運(yùn)管，購(gòu)物中心和寫字樓收入占比分別 為 61%和 39%，毛利率分別為 71.8%和 37.7%。從財(cái)務(wù)狀況分析，近年外部環(huán) 境并未影響公司業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)，利潤(rùn)水平也快速修復(fù)。公司輕資產(chǎn)模式優(yōu)勢(shì) 凸顯，負(fù)債率低、現(xiàn)金充裕，有實(shí)力在市場(chǎng)下行期收購(gòu)估值合理的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。

物管和商管行業(yè)發(fā)展前景良好：物管行業(yè)，國(guó)央企物管公司競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)凸顯， 預(yù)期 2030 年市場(chǎng)規(guī)模有望達(dá)到 3.2 萬(wàn)億；商管行業(yè)，購(gòu)物中心頭部運(yùn)營(yíng)商 強(qiáng)者恒強(qiáng)，輕資產(chǎn)領(lǐng)域尚是藍(lán)海，預(yù)期 2030 年市場(chǎng)規(guī)模有望達(dá)到 4351 億元。 核心優(yōu)勢(shì)：（1）央企母公司托力強(qiáng)大。儲(chǔ)備大量?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目，保持每年超 10 座的新開業(yè)量，為公司規(guī)模增長(zhǎng)提供堅(jiān)實(shí)保障。（2）商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)力過(guò)硬， 手握稀缺重奢資源，高端商業(yè)護(hù)城河較深。截至 2023H1 末，公司在管購(gòu)物 中心 88 個(gè)，其中重奢項(xiàng)目 12 個(gè)，排名行業(yè)第 1。公司堅(jiān)持深耕重點(diǎn)城市、 提升管理效益，84%的項(xiàng)目零售額排名當(dāng)?shù)?Top3，完善的品牌梯隊(duì)利于外拓 議價(jià)，人才梯隊(duì)建設(shè)保障管理團(tuán)隊(duì)輸出。（3）社區(qū)增值服務(wù)潛力巨大，2023H1 收入同比+73%，2023H1 同比+12%，滲透率 18%與頭部同行相比提升空間充足。