招商蛇口研究報(bào)告：從投資提質(zhì)到資管循環(huán)，蛇口出發(fā)的行業(yè)“長(zhǎng)跑者”.pdf

招商蛇口研究報(bào)告：從投資提質(zhì)到資管循環(huán)，蛇口出發(fā)的行業(yè)“長(zhǎng)跑者”。公司概況：招商蛇口是招商局集團(tuán)旗下綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)板塊的旗艦企業(yè)，其前身 可追溯至1979年改革開放之初創(chuàng)辦的蛇口工業(yè)區(qū)。管理層方面，公司主要管 理層人員均為體系內(nèi)提拔，行業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富且能保證經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略穩(wěn)定性。業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu) 上，開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)約九成收入和毛利潤(rùn)。財(cái)務(wù)方面，公司整體財(cái)務(wù)情況保持穩(wěn) 健，同時(shí)公司減值計(jì)提相對(duì)充分，或?yàn)楹罄m(xù)業(yè)績(jī)修復(fù)打下基礎(chǔ)。

開發(fā)業(yè)務(wù)： 2025年初以來公司全口徑銷售金額排名升至行業(yè)前四；拿地端保 持聚焦且產(chǎn)品力提升，同時(shí)2025年1-7月公司全口徑拿地力度較2024年全 年上升18 PCT 至40%，據(jù)測(cè)算，2022年及以后拿地的項(xiàng)目去化率和凈利率 均有明顯上升。此外，公司一方面擁有蛇口、太子灣、前海等歷史戰(zhàn)略資源， 另一方面在上海等核心城市通過舊改等方式獲取增量?jī)?yōu)質(zhì)資源的能力也曾被 驗(yàn)證，戰(zhàn)略資源的逐步釋放或?yàn)楣竞罄m(xù)業(yè)績(jī)提供支撐。

資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)：資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)整體經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)保持平穩(wěn)。同時(shí)，公司已經(jīng)搭建起 三個(gè)REITs平臺(tái)，打通了“投、融、建、管、退”的不動(dòng)產(chǎn)資管閉環(huán)。蛇口 產(chǎn)園REIT已完成首次擴(kuò)募并擬二次擴(kuò)募，關(guān)注REITs擴(kuò)募“常態(tài)化”帶來 持續(xù)利潤(rùn)貢獻(xiàn)以及公司通過不動(dòng)產(chǎn)資管循環(huán)擴(kuò)大資產(chǎn)管理規(guī)模的可能性。

物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)：自2019年重組上市以來，招商積余收入和利潤(rùn)保持增長(zhǎng)，近 年來通過組織變革、優(yōu)化采購(gòu)體系、構(gòu)建全生命周期管理體系等措施推動(dòng)降本 增效，降本增效措施持續(xù)落地背景下關(guān)注公司利潤(rùn)率進(jìn)一步提升的可能性。