中新集團(tuán)（601512）研究報(bào)告：園區(qū)與公用齊飛，價(jià)值嚴(yán)重低估.pdf

中新集團(tuán)（601512）研究報(bào)告：園區(qū)與公用齊飛，價(jià)值嚴(yán)重低估。當(dāng)前估值反映 3 年后無(wú)超額收益，但公司業(yè)績(jī)穩(wěn)定度高，且有護(hù)城 河。基于 EVA 模型，當(dāng)前估值反映公司 3 年后無(wú)法得到超過(guò)資本成 本的收益。但公司并無(wú)住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，目前主要業(yè)務(wù)：1）一級(jí)土地 開(kāi)發(fā)，目前約 1200 公頃低成本土儲(chǔ)，保障未來(lái) 10 年開(kāi)發(fā)，鎖定毛利 超 150 億；2）自持物業(yè)主要為蘇州工業(yè)園區(qū)廠房，服務(wù)制造業(yè)大客 戶(hù)，租期長(zhǎng)近 10 年、出租率超 90%，保障年 4.5 億租金、約 50%毛 利率；3）綠色公用享特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，保障 7.5 億營(yíng)收、25%毛利率。

提資產(chǎn)負(fù)債率將進(jìn)一步提升 ROE，業(yè)績(jī)?cè)鏊俦３衷?15%左右。公司 擴(kuò)展意愿較強(qiáng)，近三年有息負(fù)債復(fù)合增速達(dá)到 36%，融資成本降至 4.6%。但公司當(dāng)前資產(chǎn)負(fù)債率僅44%，如果剔除預(yù)收負(fù)債率增至60%， 則 ROE 可從 12.7%提升至 17.4%，利潤(rùn)增長(zhǎng)達(dá) 37%。2022 年首次發(fā) 行公開(kāi)債，目前 20 億已獲反饋，將進(jìn)一步降低融資成本，助力擴(kuò)張。

資產(chǎn)荒催化價(jià)值發(fā)現(xiàn)。房企縮表仍未改善，導(dǎo)致寬貨幣與寬信用的 背離，從而出現(xiàn)低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)資產(chǎn)荒，公司業(yè)績(jī)的穩(wěn)定性將被重估。微 觀層面，公司資產(chǎn)負(fù)債率提升、業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)兌現(xiàn)，成為催化劑。