張江高科分析報(bào)告：核心區(qū)域核心產(chǎn)業(yè)，空間深耕投資發(fā)力.pdf

張江高科分析報(bào)告：核心區(qū)域核心產(chǎn)業(yè)，空間深耕投資發(fā)力。公司是張江科學(xué)城的開發(fā)主體，具有上海市國(guó)資背景。公司產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力 出眾，伴隨張江科學(xué)城共同成長(zhǎng)，同時(shí)通過產(chǎn)業(yè)投資布局重點(diǎn)行業(yè)，并通過 895 孵化器培育眾多科技企業(yè)，能夠享受產(chǎn)業(yè)發(fā)展紅利。2021 年以來，政策持續(xù) 擴(kuò)大張江科學(xué)城規(guī)劃面積，放寬產(chǎn)業(yè)綜合用地的規(guī)劃限制，也對(duì)公司成長(zhǎng)有一 定幫助。中長(zhǎng)期而言，公司最重要的優(yōu)勢(shì)是張江區(qū)域的產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)，其存量 資產(chǎn)也有持續(xù)盤活的可能性。

國(guó)資背景的產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)使園區(qū)脫穎而出。公司是上海市 浦東新區(qū)國(guó)資委下屬的園區(qū)開發(fā)商，近年來加速實(shí)施由地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商向產(chǎn)業(yè)綜合 運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的轉(zhuǎn)型。在當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園區(qū)同質(zhì)化供給增加、需求相對(duì)疲弱的背景下， 公司深耕的園區(qū)主要服務(wù)集成電路和生物醫(yī)藥等具備廣闊前景的新興產(chǎn)業(yè)，公 司園區(qū)的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)要明顯好于整個(gè)行業(yè)。

公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)步上升，融資渠道通暢。2023 年前三季度，公司的營(yíng)業(yè)收入為 17.5 億元，同比上升 7.1%；毛利潤(rùn)為 11.5 億元，同比增長(zhǎng) 16.2%，毛利率為 65.9%， 相較 2022 年全年增長(zhǎng) 3.8 個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利潤(rùn)為 7.6 億元，同比增長(zhǎng) 3.6%， 歸母凈利率為 43.7%。公司整體經(jīng)營(yíng)情況處于穩(wěn)步上升通道，盈利能力有所提 升。公司融資渠道通暢，2023 年至今通過多元化的融資手段合計(jì)募集資金 53 億元，2022 年公司綜合融資成本為 3.3%，同比下降 29BPs。

立體的產(chǎn)業(yè)投資體系，分享產(chǎn)業(yè)發(fā)展紅利。公司以“直投+基金+孵化”的方式， 聚合市場(chǎng)資源助推產(chǎn)業(yè)發(fā)展。截至 2023 年 6 月末，公司累計(jì)產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模已達(dá) 87.13 億元，895 孵化器采用“先孵后投，孵投聯(lián)動(dòng)”的方式，孵化了眾多科技 企業(yè)。2020-2022 年是公司對(duì)外股權(quán)投資高峰，總計(jì)投資 47 億元，其中不乏受 國(guó)家政策重點(diǎn)支持的高精尖企業(yè)，覆蓋集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能等行業(yè)。 隨著投資企業(yè)的不斷發(fā)展，公司也借此分享產(chǎn)業(yè)發(fā)展紅利。

開發(fā)運(yùn)營(yíng)并重，REITs 平臺(tái)助力盤活存量資產(chǎn)。公司的業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)銷售和租 賃為主。2023 年前三季度，公司銷售業(yè)務(wù)收入為 9.6 億元，同比下降 9.0%；租 賃業(yè)務(wù)收入為 7.7 億元，同比增長(zhǎng) 35.7%。預(yù)計(jì)隨著未來三年公司竣工加速， 公司銷售和租賃業(yè)務(wù)規(guī)模有望穩(wěn)定增長(zhǎng)。公司產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力出眾，可以為 園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供全生命周期的配套服務(wù)，張江板塊產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)明顯，租金和 出租率均處于上海領(lǐng)先水平。2023 年 6 月，張江產(chǎn)園 REIT 擴(kuò)募落地，也助力 公司資產(chǎn)盤活。

園區(qū)發(fā)展空間寬廣，政策帶來新的發(fā)展機(jī)遇。2021 年 7 月，上海市政府發(fā)布《上 海市張江科學(xué)城發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，將張江科學(xué)城規(guī)劃面積由 95 平方公里 擴(kuò)大至 220 平方公里。2023 年 7 月，上海市規(guī)劃資源局、浦東新區(qū)政府、上海 科創(chuàng)辦共同印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)張江科學(xué)城科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展規(guī)劃土地管理 試點(diǎn)意見》，政策重點(diǎn)推出新型產(chǎn)業(yè)用地（M0 用地），允許工業(yè)、研發(fā)、倉儲(chǔ)、 公共服務(wù)配套等功能混合配置。政策釋放了張江科學(xué)城的彈性規(guī)劃空間，同時(shí) 也為存量項(xiàng)目改造帶來了可能。