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公募REITs系列之五：商業不動產借鑒，中國香港REITs知多少？我國商業不動產 REITs 尚處于試點階段，而中國香港 REITs 市場已成熟運 行 20 年以上，有酒店、辦公、零售等多種商業業態，部分持有中國內地物業， 資產經歷了多個經濟周期，具有參考價值。本文梳理了中國香港 REITs 市場的 相關情況，旨在為我國首批商業不動產 REITs 試點項目，尋找已上市且成熟運 營多年的同業態資產，以期提供估值定價參考。

面世二十余載，11 只市值約 1500 億港元

盡管中國香港首只 REIT 在 2005 年 11 月就開始上市交易，但二十多年來截 至 2026 年 4 月 10 日僅存續 11 只，總市值僅 1,464 億港元。而中國內地公募 REITs 自 2021 年 6 月首批項目推出以來，短短四年多上市數量已達 79 只，總 市值超 2,200 億元，體量已是中國香港的 1.7 倍。 其 REITs 市場的流動性一般，整體成交活躍度較低，全市場日均換手率約 0.1-0.12%，遠遠不如中國內地的 0.42-0.84%。2025 年以來僅領展、置富日均 成交額超千萬港元，其余 9 只介于 40-580 萬港元，成交清淡。此外，市場景氣 度仍然不高，長期處于折價狀態且呈現持續下降趨勢。但股息率平均能達 6.56%。

業態百花齊放，多為商業類不動產

11 只中國香港 REITs 主要為酒店、辦公、零售等業態，位置遍布世界各 地。領展市值最大達 1,003 億港元，市值占比 68%，斷層領先其他 REITs。有 8 只市值在 50 億港元以下。 當前已有 2 只 REITs 退市，分別是睿富房地產基金和開元產業信托。睿富 因旗下唯一資產租金造假，運營不佳，最終宣布要出售資產、清盤、取消上市 地位。開元在 2021 年因資本運作計劃，出售核心資產而終止。

6 只持有內地商業類資產，經營多年具有參考意義

11只中國香港 REITs中，6只持有中國內地相關商業資產。從各自經營情況 來看，酒店業態，中國內地酒店的房價仍承壓但入住率恢復，行業邊際向好。 辦公業態，各地寫字樓市場仍持續面臨供應壓力，疊加需求端的“降本增效”，以 價換量成為重要策略。零售業態，購物中心租金承壓，需要“調改煥新”等主動管 理賦能。核心區位、高端的服務式公寓收入穩定性很好。 近日首批商業不動產REITs提交了審核意見反饋，發行上市的腳步臨近。在 中國香港上市的內地不動產中，有不少與首批試點項目地理位置相近、業態相 同，其出租率、租金單價、續租租金調整率等歷史經營數據，能很好地驗證首 批試點項目經營指標和估值參數的合理性。 如創金合信北京國資辦公樓的出租情況可參考匯賢、春泉和招商局在北京 的辦公資產。紅土創新星河集團購物中心的流量數據，可對標領展、招商局的 深圳零售項目。華夏凱德商業綜合體的附近就有招商局的辦公樓和購物中心。 華夏保利發展可以直接拉取越秀在廣州的多個寫字樓出租率。華安陸家嘴、匯 添富上海地產可以觀察領展、越秀在上海辦公大樓的經營表現。中國香港 REITs 的酒店業態均為五星級全服務型酒店，而華安錦江、華泰紫金華住安住本次首 發上市的酒店資產為有限服務型連鎖酒店，定位略有區別。