2026年公募REITs市場2月報：商業不動產集中問詢，四大關注方向解析.pdf

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時間：2026/03/03
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2026年公募REITs市場2月報：商業不動產集中問詢，四大關注方向解析。節后市場調整加劇，交易情緒出現修復。2026年2月，中證REITs全收益收跌1.6%，節后首周收跌1.1%，主要因前期獲利盤集中了結、部分品種面臨解禁壓力等影響，回調進一步加劇。分板塊看，產園/消費/公用/保租房類收益回吐最為明顯，且該四類資產2月均呈現“縮量下跌”特征。個券方面，華泰江蘇交控REIT領漲（+3.41%），或受益于近期披露的1月經營數據同比顯著上升；而華泰南京建鄴REIT跌幅較大（-8.11%）。流動性層面，2月滬深REITs日均換手率為0.38%，為最近半年的單月最低水平，但春節后交易情緒有所回暖。

估值普遍下降，產權類相較國債息差走闊。派息率方面，產權類REITs為4.58%，經營權類為8.56%；其中，產權類與10Y國債收益率息差相比于1月底走闊至2.76%，達到70%分位水平，而保租房板塊息差分位數也修復至歷史23%分位。估值方面，產權類P/NAV為1.25X（處于75%分位），經營權類P/FFO為13.24X（處于50%分位），估值普遍出現回落，保租房及公用事業回調最多；產權/經營權類IRR分別較1月底提升0.17/0.04pcts。

REITs市場2月無新增發行，華夏中核清潔能源REIT上市。2026年至今，1000萬元、3000萬元、1億元網下現金申購收益分別為0.83萬元、2.48萬元、8.27萬元，1億元以下現金累計網下申購收益率為0.08%。

基礎設施新添2單，首現港口類；另有2單回復材料掛網。2月下半月，國金嘉澤新能源REIT、建信天津臨港發展REIT申報交易所，后者為國內首單港口公募REIT，目前基礎設施REITs首發在排13單、擴募2單；東方紅隧道智能運維高速REIT（首發）、中金廈門安居REIT（擴募）已回復第一輪問詢，并掛網反饋回復稿材料。

商業不動產新添2單，發出6份問詢函。2月下半月，嘉實首開REIT、廣發新城吾悅REIT申報，目前已有14單商業不動產REITs首發在排；6單商業不動產REITs問詢函，體現監管四大關注方向：1）合規為底線：聚焦是否影響資產轉讓與穩定運營，而非技術性瑕疵，手續缺失要求補辦或說明，非關鍵問題須披露風險并設緩釋措施； 2）現金流穿透更細致：關注聯營保底可持續性、競品分流等事項，甚至占比不高的外擺收入歸屬、寫字樓國資長租也被要求風險提示；3）估值參數趨審慎：4單的100%收繳率假設被質疑，出租率須結合歷史與市場雙因素，租金增長率不得脫離基本面；4）治理機制受重視：基礎管理費低于歷史人工成本被追問，績效激勵有效性受檢，2單混裝項目的復雜管理費安排亦被關注。此外，基礎設施+商業不動產REITs雙平臺主體（唯品會、凱德商業）也被問詢產品定位差異及同業競爭風險相關內容。