房地產(chǎn)行業(yè)2024年及2025Q1財(cái)報(bào)綜述：行業(yè)大幅虧損，縮表之下流動(dòng)性承壓.pdf

房地產(chǎn)行業(yè)2024年及2025Q1財(cái)報(bào)綜述：行業(yè)大幅虧損，縮表之下流動(dòng)性承壓。2024 年報(bào)綜述： 利潤表：從行業(yè)整體來看，營收下滑，毛利承壓，大幅減值，整體虧損。2024 年地產(chǎn)板塊(801180.SL)102 家上市房企合計(jì) 實(shí)現(xiàn)營收 19837 億元，同比增速為-21.0%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤-1590 億元，同比增速為-3230%。我們認(rèn)為，往年的高價(jià)地塊 陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算階段，疊加流動(dòng)性壓力和房價(jià)下行之時(shí)房企選擇以價(jià)換量，使得整體盈利水平面臨壓力。隨著老項(xiàng)目的充分減 值與銷售占比的逐漸降低、在房價(jià)下行趨勢減緩和止跌回穩(wěn)的政策導(dǎo)向之下，后續(xù)減值壓力有望降低。2024 年地產(chǎn)板塊的整 體凈利率為-8.31%，核心凈利率為 1.49%，歸母凈利率為-8.01%；隨著老項(xiàng)目的陸續(xù)結(jié)算與新項(xiàng)目的補(bǔ)充，后續(xù)的核心凈利 率有望見底回升。

資產(chǎn)負(fù)債表：行業(yè)持續(xù)縮表，流動(dòng)性壓力依然較大。2024 年地產(chǎn)板塊(801180.SL)102 上市房企合計(jì)總資產(chǎn)為 95995 億元， 同比增速為-10.4%；凈資產(chǎn)同比增速為-9.43%；貨幣資金 7843 億元，同比增速為-12.7%。我們認(rèn)為，市場走弱之下，房企 的持續(xù)虧損正在顯著侵蝕凈資產(chǎn)規(guī)模；銷售下行之下，行業(yè)流動(dòng)性依然面臨較大挑戰(zhàn)。2024 年地產(chǎn)板塊合計(jì)剔除預(yù)收款后的 資產(chǎn)負(fù)債率為 70.6%，凈負(fù)債率為 88.3%，剔除受限資金的現(xiàn)金短債比為 80%；去年同期剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為 69.7%， 凈負(fù)債率為 76.3%，剔除受限資金的現(xiàn)金短債比為 108%。我們認(rèn)為，由于行業(yè)景氣度的持續(xù)下行，在資產(chǎn)價(jià)值下滑和債務(wù) 剛性的影響下，行業(yè)總體杠桿水平未能得到有效壓降，房企的凈負(fù)債率不降反升。由于大部分資金處于受限狀態(tài)，房企的現(xiàn) 金短債比顯著下滑，行業(yè)短期的流動(dòng)性壓力進(jìn)一步提升。

現(xiàn)金流量表：經(jīng)營性現(xiàn)金流大幅下滑，投資支出大幅縮減。2024 年地產(chǎn)板塊(801180.SL)102 家上市房企合計(jì)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金 流量凈額為 1062 億元，同比增速為-50.4%；投資活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額為-15 億元，同比增速為-97.9%;籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額 為-2155 億元，同比增速為-26.3%。我們認(rèn)為，市場持續(xù)走弱之下，行業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額大幅下滑，房企自身造血 能力面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)；投資活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額大幅縮減，反映房企大幅降低了投資強(qiáng)度。

2025 年一季報(bào)綜述： 利潤表：營收下行，大幅虧損，減值收窄。2025Q1 地產(chǎn)板塊(801180.SL)102 家上市房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)營收 3165 億元，同比增 速為-7.5%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤-92.9 億元，同比增速為-955%。合聯(lián)營公司的投資收益大幅下降，資產(chǎn)減值損失略微縮減。2025Q1 地產(chǎn)板塊合計(jì)投資收益為 6.51 億元，同比增速為-90.2%;資產(chǎn)信用減值損失為 15.4 億元，同比增速為-8.35%。我們認(rèn)為， 隨著老項(xiàng)目的充分減值與銷售占比的逐漸降低，后續(xù)減值壓力有望降低。

資產(chǎn)負(fù)債表：行業(yè)繼續(xù)縮表，短債償付能力繼續(xù)下滑。2025Q1 年地產(chǎn)板塊(801180.SL)102 上市房企合計(jì)總資產(chǎn)為 94422 億元，同比增速為-10.9%；總負(fù)債為 70865 億元，同比增速為-11.2%；凈資產(chǎn)同比增速為-10.2%，持續(xù)的縮表與虧損的擴(kuò) 大顯著侵蝕了凈資產(chǎn)規(guī)模。2025Q1 地產(chǎn)板塊合計(jì)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為 70.3%，凈負(fù)債率為 91.6%，剔除受限資金 的現(xiàn)金短債比為 80%；去年同期剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為 69.3%，凈負(fù)債率為 82.3%，剔除受限資金的現(xiàn)金短債比為 99.5%；行業(yè)凈負(fù)債率持續(xù)提升，短債償付能力繼續(xù)下滑。